近日灾您，關(guān)于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱“自貿(mào)區(qū)”)改革深化推進(jìn)的預(yù)期逐步升溫朋贬，起因在于中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在4月9日曾表示铣揉，自貿(mào)區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)重要的國(guó)家戰(zhàn)略，人民銀行將全力配合做好自貿(mào)區(qū)建設(shè)的各項(xiàng)工作蛾魄。這份令市場(chǎng)參與者頗感振奮的表態(tài)發(fā)生于周小川在自貿(mào)區(qū)調(diào)研期間虑瀑。有關(guān)注自貿(mào)區(qū)概念的市場(chǎng)分析人士指出，這意味著自貿(mào)區(qū)規(guī)劃總體方案中提到的金融服務(wù)行業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放滴须，有望近期實(shí)現(xiàn)突破舌狗。

  在自貿(mào)區(qū)改革為整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)宏觀變革的同時(shí)，許多概念相關(guān)的上市公司也在這次改革浪潮中逐浪前行扔水，這些公司來(lái)自于地產(chǎn)痛侍、航運(yùn)、商貿(mào)兔升、物流等諸多行業(yè)葱山。作為自貿(mào)區(qū)實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)主體外高橋（600648），則又是逐浪者中的佼佼者胃余。近日近陈，外高橋發(fā)布公告，就市場(chǎng)普遍關(guān)注的物業(yè)資源儲(chǔ)備情況做出了詳細(xì)披露没撒，讓市場(chǎng)看到了這家公司在自貿(mào)區(qū)內(nèi)豐厚的資源和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?br />
  身處自貿(mào)區(qū)

  物業(yè)資源占盡地利

  自貿(mào)區(qū)若只從土地規(guī)模來(lái)講紊埂，區(qū)域范圍并不算大，涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)胆叁、外高橋保稅物流園區(qū)庶消、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積僅為28.78平方公里号呜。土地的稀缺性在自貿(mào)區(qū)掛牌成立后已經(jīng)逐步顯現(xiàn)鞋倔。

  以外高橋公司及自貿(mào)區(qū)管委會(huì)遷址為例，2013年10月25日外高橋發(fā)布遷址公告剑征，公司騰出自用物業(yè)大樓除呵，整體出租給花旗銀行等金融機(jī)構(gòu)，上市公司搬遷至森蘭區(qū)域一座廢舊倉(cāng)庫(kù)辦公爪喘；2013年11月颜曾，自貿(mào)區(qū)管委會(huì)也宣布遷址，將辦公地址從位于外高橋保稅區(qū)的管委會(huì)大樓搬遷至土地相對(duì)充足的洋山保稅區(qū)秉剑，從而為擬入駐企業(yè)騰出土地泛豪。這兩次遷址從側(cè)面說(shuō)明了自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)土地需求的旺盛程度。

  受此影響最顯著的就是自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)土地價(jià)格及物業(yè)價(jià)格的升溫侦鹏。半年來(lái)诡曙，包括外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)在內(nèi)的區(qū)域地價(jià)和租金水平均已出現(xiàn)明顯上升略水。而根據(jù)此次外高橋關(guān)于物業(yè)資源儲(chǔ)備情況公告中披露的數(shù)據(jù)顯示价卤，公司在寸土寸金的自貿(mào)區(qū)及其周邊擁有豐富的物業(yè)資源劝萤。

  僅以自貿(mào)區(qū)內(nèi)的物業(yè)資源計(jì)量，公司已建物業(yè)中位于外高橋保稅區(qū)中的廠房倉(cāng)庫(kù)有238萬(wàn)平方米慎璧、商辦22萬(wàn)平方米床嫌；位于外高橋保稅物流園區(qū)的廠房倉(cāng)庫(kù)有14萬(wàn)平方米、商辦3917平方米要捐。在建物業(yè)中风加，公司擁有位于外高橋保稅區(qū)中的廠房倉(cāng)庫(kù)19萬(wàn)平方米、商辦3萬(wàn)平方米抽述；位于外高橋保稅物流園區(qū)的廠房倉(cāng)庫(kù)22萬(wàn)平方米宠佩。未建物業(yè)中，公司則擁有位于外高橋保稅區(qū)中的廠房倉(cāng)庫(kù)91萬(wàn)平方米袄碱，商辦113萬(wàn)平方米颓涉。

  在自貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)的已建侨识、在建描宁、未建物業(yè)地上面積合計(jì)達(dá)到522萬(wàn)平方米，占整個(gè)自貿(mào)區(qū)地理疆域的18.14%骄熟。全部已建坊偿、在建、未建的物業(yè)資源規(guī)模合計(jì)達(dá)到752萬(wàn)平方米宦狭，在自貿(mào)區(qū)建立后的整個(gè)區(qū)域地價(jià)重估過(guò)程中申建，外高橋無(wú)疑成為受益最為顯著的上市公司之一。

  這些利好也開(kāi)始慢慢反應(yīng)到了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)中乘碑，根據(jù)外高橋在2014年3月公布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示挖息，2013年度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)75396萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)25.85%兽肤，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)54451萬(wàn)元套腹，比上年同期增長(zhǎng)23.56%。

  立足長(zhǎng)遠(yuǎn)

  大手筆謀篇布局

  占據(jù)如此地利的外高橋资铡，也沒(méi)有掩飾自己在這場(chǎng)浪潮中的雄心壯志电禀。

  2012年以來(lái)，外高橋?qū)ιm地塊及物流園二期的開(kāi)發(fā)進(jìn)度明顯加快笤休，大量的在開(kāi)發(fā)資源在2013尖飞、2014年以后陸續(xù)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。公司在利用自有資金推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上店雅，進(jìn)一步運(yùn)用資本市場(chǎng)的力量提速自身發(fā)展升級(jí)的腳步政基。

  2013年底，外高橋著手推進(jìn)非公開(kāi)發(fā)行股票項(xiàng)目闹啦，公司在募資預(yù)案中明確指出沮明，公司在探索中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的關(guān)鍵進(jìn)程中承擔(dān)了特殊而重大的歷史使命咕娄。公司將緊緊圍繞“面向世界、深耕亞太贺跟、服務(wù)全國(guó)”的戰(zhàn)略要求和上海“四個(gè)中心”建設(shè)的戰(zhàn)略任務(wù)柏咳，力爭(zhēng)將外高橋保稅區(qū)和外高橋保稅物流園區(qū)打造成政策最開(kāi)放、投資最自由简骗、功能最豐富柄倒、貿(mào)易最便利、制度最健全愕泣、運(yùn)作最高效的自由貿(mào)易園區(qū)靡抓。

  公司擬通過(guò)募資，定向建設(shè)跨國(guó)公司地區(qū)總部平臺(tái)缓膀、專業(yè)物流平臺(tái)簿混、亞太分撥中心平臺(tái)、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺(tái)详依、功能性貿(mào)易平臺(tái)等五大平臺(tái)烁枣。這五大平臺(tái)由30個(gè)子項(xiàng)目組成，計(jì)劃建設(shè)30棟高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓球毙、大型物流倉(cāng)庫(kù)隶鹰、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施螺句，總建筑面積81.98萬(wàn)平方米虽惭，計(jì)劃投資額高達(dá)26億元人民幣。這些子項(xiàng)目主要分布在外高橋保稅區(qū)和外高橋物流園區(qū)二期地塊蛇尚，項(xiàng)目建成后將主要滿足跨國(guó)公司芽唇、國(guó)際采購(gòu)及分撥企業(yè)、大型物流企業(yè)取劫、高端服務(wù)企業(yè)以及高端進(jìn)口產(chǎn)品展銷商的經(jīng)營(yíng)需要匆笤。它們不但在地理上全部處于自由貿(mào)易區(qū)輻射范圍之內(nèi)，也在職能上符合自貿(mào)區(qū)定位轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的變革需求勇凭。

  公司在募資預(yù)案中這樣寫(xiě)道：“本次非公開(kāi)發(fā)行募集資金投資項(xiàng)目完成后疚膊，公司資本實(shí)力顯著增強(qiáng)、核心競(jìng)爭(zhēng)力全面提升虾标，有利于公司經(jīng)營(yíng)管理模式及主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化寓盗，符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要及股東根本利益。”

  2014年3月璧函，外高橋成功獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于此次非公開(kāi)發(fā)行股票的核準(zhǔn)批文傀蚌。

  務(wù)實(shí)深耕

  靈活合作提速開(kāi)發(fā)

  然而，目前外高橋區(qū)域的發(fā)展并不是沒(méi)有瓶頸。整個(gè)區(qū)域事實(shí)上面臨著從傳統(tǒng)的港口貿(mào)易型區(qū)域向現(xiàn)代綜合服務(wù)型區(qū)域轉(zhuǎn)變的過(guò)程互聪。除了政策紅利等軟性環(huán)境要做好之外囊砰，區(qū)域內(nèi)也需要更多的商業(yè)用地和辦公樓等硬件設(shè)施與之相配套。但現(xiàn)有的辦公寫(xiě)字樓主要集中在外高橋保稅區(qū)北地鐵站附近突棉，處于楊高北路为惧、港九路、馬吉路和富特北路之間的方形地帶绒怯，這個(gè)商務(wù)辦公建筑群中的建筑大多建成于上世紀(jì)90年代搬即，已不能滿足今日大量企業(yè)入園之需求。

  外高橋今年迅速做出了應(yīng)對(duì)這種局面的行動(dòng)笑院，為提速商辦開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐贿桃，2014年4月，外高橋與招商置業(yè)簽署了《關(guān)于森蘭外高橋D1-4地塊类玉、D04-04地塊項(xiàng)目之合作協(xié)議》裹视。

  根據(jù)協(xié)議，上海招商置業(yè)與上海外高橋共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司嫂茸，注冊(cè)資本金為3000萬(wàn)元人民幣缠黍，上海招商置業(yè)持有60%股權(quán)，上海外高橋持有40%股權(quán)棋蚌。外高橋委托該項(xiàng)目公司對(duì)森蘭外高橋D1-4嫁佳、D04-04商業(yè)金融業(yè)和商務(wù)辦公用地進(jìn)行工程建設(shè)挨队。這兩幅地塊谷暮，緊臨自貿(mào)區(qū)。其中盛垦，D1-4地塊土地面積為5.11萬(wàn)平方米湿弦，綜合容積率為4.0,D04-04地塊土地面積為2.79萬(wàn)平方米，綜合容積率為3.0腾夯。

  招商地產(chǎn)稱,此次通過(guò)與外高橋合作的方式進(jìn)入自貿(mào)區(qū)颊埃，其寫(xiě)字樓和商場(chǎng)建成后，將極大的改善自貿(mào)區(qū)的商務(wù)配套不足的現(xiàn)狀蝶俱。

  外高橋方面則表示班利，通過(guò)引進(jìn)招商置業(yè)公司，有助于公司縮短項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)周期榨呆，減輕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金壓力罗标，促進(jìn)合作雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益雙贏行删，加快培育進(jìn)口商品保稅展示交易中心等自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能过拿。

  儲(chǔ)備豐厚

  土地利用仍存潛力

  在關(guān)注外高橋公司一系列日常經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的同時(shí)，投資者同樣關(guān)心公司未來(lái)發(fā)展的后勁。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為祸铁，在自貿(mào)區(qū)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)的狀況下睦氧，回到公司公布的物業(yè)資源數(shù)據(jù)，至少有兩方面能決定公司未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力秦谁，一是公司的在建物業(yè)與未建物業(yè)資源的規(guī)模世砰。再則是公司目前土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)是否蘊(yùn)含著未來(lái)升值的可能。

  從公司儲(chǔ)備規(guī)囊猿疲看艘赂，目前公司已建物業(yè)地上建筑面積317萬(wàn)平方米，在建物業(yè)地上建筑面積115萬(wàn)平方米公悟，未建物業(yè)地上建筑面積320萬(wàn)平方米听誓。公司在建及未建的儲(chǔ)備物業(yè)地上建筑面積共435萬(wàn)平方米，超過(guò)目前已建物業(yè)規(guī)模列林。

  從用途價(jià)值不同來(lái)劃分瑞你，商辦用地和住宅用地的單位租價(jià)水平要高于廠房倉(cāng)庫(kù)用地。目前公布的在建及未建的儲(chǔ)備物業(yè)商辦用地地上面積共187萬(wàn)平方米希痴，在建及未建的儲(chǔ)備物業(yè)住宅用地地上面積64萬(wàn)平方米者甲，二者占整個(gè)在建及未建物業(yè)面積的58%，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)有著相對(duì)不錯(cuò)的質(zhì)量砌创。

  增加服務(wù)業(yè)比重是自貿(mào)區(qū)的未來(lái)發(fā)展的重要方向虏缸，從傳統(tǒng)貨物貿(mào)易向服務(wù)貿(mào)易、離岸貿(mào)易等多種新型業(yè)態(tài)發(fā)展是一種明顯趨勢(shì)嫩实。隨著自貿(mào)區(qū)職能升級(jí)和產(chǎn)業(yè)調(diào)整刽辙，屆時(shí)會(huì)在客觀上要求區(qū)域內(nèi)土地的性質(zhì)和利用方式做出相應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整。目前外高橋在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有頗具規(guī)模的已開(kāi)發(fā)和未開(kāi)發(fā)土地資源甲献，傳統(tǒng)的廠房倉(cāng)庫(kù)用地在土地存量中仍占有不小的比重宰缤，如果公司在未來(lái)能夠結(jié)合自貿(mào)區(qū)發(fā)展需求進(jìn)一步合理配置土地性質(zhì)結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量資源晃洒，那么外高橋在將來(lái)的土地后續(xù)利用上仍會(huì)具有非常值得挖掘的潛力慨灭。